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上海知名物业公司纷纷弃盘

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  物业费标准多年未调 而且大面积亏欠

  上海知名物业公司纷纷弃盘

  位于上海浦东金桥的云山星座苑小区总建筑面积6.2万平方米,是一个品质相当不错的小区,住户有450家,从2005年开盘入住就在这里负责物业管理的陆家嘴物业管理公司前不久离开了。这家在上海享有一定知名度的物业公司,近两年来先后从40多个居住小区撤出,放弃的物业管理面积达600多万平方米。

  上海陆家嘴物业管理有限公司总经理洪建胜说,公司今年上半年退了十个楼盘,下半年还打算退掉五六个楼盘。据记者了解,最近忙于弃盘的物业公司远不止陆家嘴一家。与以往物业公司积极承揽社区服务,拓展经营面积形成反差的是,现在上海多家大型物业公司都在收缩战线,甚至为此制订了详细的计划。上海科瑞物业管理发展有限公司今年计划退出两三个项目,这几年来,已陆续退出了近20个项目,这些项目面积加起来有100多万平方米。

  记者发现,这些纷纷撤离的物业公司有一个共同特点,都是国家一级资质的物业公司,在撤出时都做到了平稳过渡,但他们的去意十分坚决。

  物业公司:物业费标准多年未上调

  记者来到位于上海浦东三林的金谊河畔小区,正赶上小区物业管理处经理施敏在巡查门岗。他告诉记者,这个小区是2008年竣工的,建筑面积24万平方米,住户近1200家,整个小区有114部电梯等设备需要定期维护,9万平方米绿化工程保养和园区保洁的工作量也很大。

  施敏告诉记者,管理人员、保安、保洁、绿化以及各类养护人员,一共有120个左右,他们的工资近几年来一分钱都没涨过。

  在物业管理处,记者看到了这个小区的物业收费标准,每平方米是1.66元,这一标准是2005年制定的,6年来没有调整过。施经理给记者算了一笔账,去年这个小区的物业费收缴率是97%,物业费收入、停车管理费及小区延伸服务费总计收入510万元,保安、保洁、绿化、维修养护等全年支出合计467.24万元,全年结余仅14.46万元,利润率为2.8%。

  记者在羽北小区看到,这里的保安年龄明显偏大,各类服务管理的人员配备也是较低的,物业管理处的张经理最头疼的就是收缴物业管理费。有一户人家从1997年开始欠费,到目前为止已经有2万多元的管理费都没交了。这里执行的收费标准是1996年上海物价局制定的,平均每平方米只有0.2元左右,但还是很难收取,去年这个小区全年亏损了6.89万元。

  在记者调查过程中,多家物业公司都表示,收费标准过低,又长期得不到调整,是这些公司选择离开的主要原因。洪建胜说,物价这几年快速上涨,但物业管理费没动过,跟业主委员会、业主商量涨价,也非常困难,这样就导致了物业公司原来有盈利的一些老楼盘现在也都亏损了。

  科瑞物业总经理张一民说,“我们接管时间最长的小区有十年了,当时定的1.5元的管理费标准,到今天都没调整过,所以造成我们没有办法再维持下去了。”

  业主拒付因不满 物业降低服务标准

  位于上海宝山区的龙缘花园,总建筑面积5万平方米,在科瑞物业离开之后不长的时间里又更换物业公司,记者在小区大门口遇到了一位业主。

  记者问这位业主,对物业管理满不满意?这位业主说,“不满意啊,你看看,说电梯费要公布账目,又不公布了。所有地下车库的钱又被卷走了,这都是老百姓的钱。”

  记者问,保安、维护、维修、保养这些做得到不到位?这位业主说,“小区前面好像做得蛮好的,你们到后面看看简直是一片荒草野地,什么草都长得满地都是的。”

  记者问,“你们物业管理费按时交吗?”业主告诉记者,他们对现在小区的保安、绿化工作都不满意,小区的居民对物业公司更换后服务质量下降感到相当无奈,只有用拒交物业管理费来表达不满。

  张一民认为,物业管理费标准不能够随着管理成本的提升而调整,必然会使许多企业以降低服务标准来维持管理企业的成本,比如人员减少、工作的频次降低以及服务的状态降低,实际上最终受害的还是广大业主。

  公婆各说各有理 规定自身成难题

  物业公司的来去,说到底是和物业费的收取标准相关,而标准的确定要取得业主的同意。上海物业管理行业协会的朱志荣会长表示:物业服务质量和收费应建立有效的沟通机制来协调。

  朱会长说,通过业主大会、业主委员会跟物业公司协商,比较公正地测算一下,用哪种办法什么水平来管理,比较合适,然后进行适当的调整。

  朱志荣表示,多年不变的物业管理费,确实给物业经营带来很大的压力,物业收费标准是1996年制定的,到现在已15年多了,一直没有变动过,这15年来劳动力成本、其他管理成本都上升不少,所以现在物业公司感觉到非常累。从居民这个角度来说,感觉物业公司的管理水平还不是很高,对客户服务的满意度还需要进一步提高。

  申城物业总经理沈洁认为,物业公司给业主提供服务,实际上是一种消费服务,所以它要形成一个消费的概念;科瑞物业的张一民认为,随着物价的变化,政府每年应该出一个调整的系数,或是指导意见、指导价。

  业主到底应该为物业服务支付什么样的价格?这是物业服务业面临的重大难题。据了解,我国现在实施的是2007年修订后的物业管理条例,同时各地区有不同的实施细则,其中有的就包含了对收费标准的界定,问题出在有的地区价格约定时没有考虑到物价上涨因素,物业公司因而抱怨;还有的是当初开发商为了销售住房,在物业费上进行低价优惠,这给长久经营的物业服务自身留下了隐患;再者就是由于相关规定对业主权益界定不清晰,导致原本分散的业主在应对纠纷时处于弱势,抱怨之下想涨价就难上加难了。有专家表示,物业服务的规定,应该先在双方的权益和责任上界定清楚,也就是界定服务的范围和质量,然后才能谈服务的价格,而目前物业服务的很多领域都是模糊状态。

  据央视报道